Ilegalidade da cobrança dos encargos de mora de ITBI na hipótese de registro do contrato de compra e venda posterior a assinatura deste.

Publicado em 17/02/2020.

    O ITBI é o imposto incidente sobre a operação de transmissão onerosa de bens imóveis, devido ao município de localização do bem e exigível de qualquer uma das partes, comprador ou vendedor, a depender da legislação municipal.

    Alguns municípios, tal como Jundiaí, possuem o entendimento de que o fato gerador - isto é, a transmissão da propriedade do bem imóvel - ocorre com a assinatura do contrato de compra e venda.

   Em virtude disto, caso o contribuinte registre o contrato de compra e venda na matrícula do imóvel em momento posterior a assinatura deste e efetue o recolhimento do ITBI nesta ocasião, o Fisco Municipal entende que haveria atraso no recolhimento do tributo e, por isto, exige os encargos de mora, como a atualização monetária e os juros, o que por muitas vezes representa considerável majoração no montante a pagar pelo contribuinte.

   Ocorre que a interpretação do artigo 1.245 do CC (Código Civil), o qual versa que se transfere a propriedade do bem imóvel apenas mediante o registro do translativo no Registro de Imóveis, cumulada com o artigo 123 do CTN (Código Tributário Nacional), que dispõe que os contratos particulares não produzem efeitos em relação ao Fisco municipal, nos permite concluir que o fato gerador do ITBI ocorre no exato momento de registro da transmissão onerosa do bem imóvel e só a partir de então o tributo é exigível, não havendo que se falar, portanto, na exigência dos encargos de mora na hipótese.

   Neste sentido, confira-se trecho de um julgado do STJ (Superior Tribunal de Justiça): “O fato gerador do imposto de transmissão é a transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera mediante registro do negócio jurídico no cartório competente.” (AREsp 1542296/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, Data de Julgamento: 29/10/2019).